Ett stambyte är ett av de största projekten en bostadsrättsförening kan genomföra. Det påverkar både föreningens ekonomi, styrelsens arbete och inte minst vardagen för de som bor i föreningen. Därför är det viktigt att förstå vad ett stambyte faktiskt innebär och hur ett stambyte går till.
Stammarna är de rör och ledningar som transporterar vatten och avlopp genom huset. Ett stambyte innebär att dessa gamla rör byts ut mot nya, oftast i både kök och badrum, men ibland bara i det ena, beroende på hur de är kopplade. Syftet med ett stambyte är att undvika läckage och fuktskador samt att öka livslängden på fastigheten.
I samband med bytet renoveras ofta badrummen eftersom väggar och golv ändå måste rivas upp. Det är också vanligt att el- och ventilationssystem ses över samtidigt för att minska framtida störningar.
Ett stambyte tar tid och kräver noggrann planering. Så här går ett stambyte till:
Processen börjar långt innan någon hantverkare kliver in i lägenheterna. Innan beslut om stambyte fattas görs en teknisk utredning för att se i vilket skick stammarna befinner sig i. Man tar då in en extern, teknisk sakkunnig (ofta en stambyteskonsult eller bygg- och VVS-konsult specialiserad på stambyten). Konsulten går igenom fastigheten, bedömer stammarnas skick och tar fram beslutsunderlag med åtgärdsförslag och grov kostnadsbild.
Resultatet ligger till grund för om ett stambyte behövs eller om det räcker med så kallad relining, dvs. att man renoverar de befintliga avloppsrören inifrån i stället för att byta ut dem helt.
Under projekteringen översätter man “vi behöver göra ett stambyte” till konkreta handlingar, tekniska lösningar och underlag som entreprenören kan bygga efter. I den här fasen görs beräkningar, dimensionering av nya rörsystem, materialval och man ritar även upp hur allt ska dras rent praktiskt i huset.
Det är också i projekteringen som man tar fram alla bygghandlingar och förfrågningsunderlag som används vid upphandling av entreprenör – alltså tydliga kravspecifikationer, ritningar och beskrivningar som entreprenörerna lämnar pris på. Man vill minska risken för överraskningar under byggtiden, som exempelvis dolda konflikter i konstruktion, feldimensionerade rör eller otydliga ansvarsgränser.
Med HelpHero är det enkelt att begära offerter från flera olika entreprenörer, specialiserade på stambyten och badrumsrenovering. Med en enda offertbegäran får ni upp till sex offerter från entreprenörer nära er. Därefter kan ni jämföra och föra dialogen vidare med de som ni tycker uppfyller era krav bäst.
Självklart är tjänsten gratis och det finns inte heller något krav på att gå vidare med någon av offerterna.
Föreningen kallar till möten där medlemmarna får veta vad som ska göras, hur lång tid det tar och vad som krävs av dem. Styrelsens uppdrag blir här att skapa förståelse och trygghet bland medlemmarna. Det är vanligt att entreprenör, projektledare eller styrelse presenterar en detaljerad tidplan, besvarar frågor om åtkomst till bostaden och förklarar praktiska saker som tillgång till tillfälliga duschar, vattenavstängningar och hur boendet påverkas under byggtiden
Många föreningar håller flera möten under projektets gång för löpande uppdateringar och bättre kommunikation under arbetets gång.
Rivningen är den mest påfrestande fasen för den som bor i huset. Det bullrar, vibrerar och dammar när väggar och golv bilas upp för att frilägga stammarna, och badrum/toalett plockas ner bit för bit. Entreprenören behöver dessutom fri åtkomst vissa tider på dagen, vilket brukar innebära att man lämnar in nycklar som entreprenören kan använda för att komma in i lägenheterna när de boende inte är hemma. Under den här perioden kan man vanligtvis inte använda kök eller badrum och många väljer att temporärt flytta in hos familj eller vänner.
Det är också nu som många “överraskningar” dyker upp – till exempel dolda fuktskador, gamla lösningar eller konstruktionsfel som måste hanteras innan nya rör kan sättas in. Det påverkar ibland både tidplan och kostnad och är en av anledningarna till att tydlig kommunikation om buller, arbetstider, städning i trapphus och provisoriska dusch/toaletter är så viktig just under rivningsfasen.
Vid återställning brukar man passa på att höja standarden på samtliga badrum i föreningen genom att lägga nytt fall mot golvbrunn och nya tätskikt som kakel och klinker eller annat godkänt material i enlighet med branschreglerna för våtrum.
Man monterar också ny inredning (toalett, dusch, blandare, kommod och eventuella handdukstork). Föreningen har bestämt standarden och står för grundutförandet, men det är möjligt för medlemmen att göra tillval mot extra kostnad.
För föreningen är återställningen kopplad till återställningsansvaret – man ska återställa till en “normal” eller beslutad standard, inte nödvändigtvis till samma nivå som ett tidigare lyxrenoverat badrum. För den boende är det här den sköna vändpunkten: byggdammet börjar försvinna, ytorna blir rena igen och man kan snart använda toalett och dusch som vanligt, men i ett helt nytt och modernt badrum.
Slutbesiktningen görs av en oberoende, certifierad besiktningsman som går igenom både det man ser (badrum, kök, ytskikt) och det som är dokumenterat (ritningar, intyg, provtryckning, tätskiktsdokumentation). Syftet är att kontrollera att entreprenaden är utförd enligt avtal och gällande branschregler samt att notera alla fel och brister som måste åtgärdas innan projektet kan räknas som klart.
För de boende innebär slutbesiktningen att man får en formell “kvalitetskontroll” av sitt nya badrum och stamsystem. Eventuella brister skrivs in i ett protokoll som entreprenören är skyldig att rätta till, och först när besiktningen är godkänd brukar garantitiden börja löpa och projektet lämnas över till föreningen. Ofta görs dessutom en separat garantibesiktning efter några år för att fånga upp fel som visat sig först när badrummen har hunnit användas ett tag.
Ett stambyte behöver göras efter cirka 30–50 år beroende på rörens material och kvalitet samt på hur huset har belastats och underhållits över tid. I praktiken brukar många föreningar börja utreda stammarnas skick efter cirka 30 år, genom att exempelvis filma avloppsrör, göra fuktmätningar och en teknisk besiktning, istället för att bara gå på hur lång tid som har gått sedan det senaste stambytet.
Återkommande stopp, läckage, rostfärgat vatten eller försäkringsärenden kopplade till rören är typiska signaler om att det är bråttom.
För en vanlig flerbostadsfastighet kan arbetet ta mellan 6 och 12 veckor per lägenhet. Tidsplanen varierar beroende på fastighetens storlek och hur omfattande badrumsrenoveringarna är.
För hela föreningen är projektet större – från första beslut och projektering till slutbesiktning kan det röra sig om 1–2 år för en normal brf, längre för stora fastigheter.
Det kan också vara värt att nämna att olika tekniker (traditionellt stambyte, kassett/prefab, relining) har olika tidsåtgång, vilket ibland förklarar varför grannföreningen “var klara mycket snabbare”.
Föreningen bör i god tid ta in offert från flera entreprenörer, anlita en erfaren projektledare och se till att informationen till medlemmarna är tydlig och kommer ut i god tid. Ett stambyte påverkar alla boende, så transparens och kommunikation minskar missnöje och problem.
Styrelsen ansvarar för fastigheten och har normalt rätt att besluta om stambyte, men större projekt brukar ändå förankras på stämma för att undvika konflikt. Bestäm i förväg vad som ingår som grundstandard och hur tillval ska beställas och faktureras, annars drunknar styrelse och entreprenör i individuella önskemål.
Under de mest intensiva veckorna blir lägenheten i praktiken en byggarbetsplats – det låter, dammar och hantverkare går in och ut varje vardag. Som boende behöver du tömma badrum och ibland även delar av hall/kök, skydda känsliga möbler och räkna med begränsad tillgång till vatten vissa tider på dagen.
Under själva arbetet kommer vatten och avlopp i lägenheten vara avstängda under längre perioder. Det går ofta att bo kvar, men många väljer att tillfälligt flytta under de mest intensiva veckorna. Många företag erbjuder temporära lösningar, exempelvis provisoriska toaletter och duschutrymmen i en annan del av fastigheten. Ibland erbjuds även vagnar som ställs på gården.
Efteråt får du däremot ett nytt, fräscht badrum och trygghet i att fastighetens viktigaste system är uppdaterade för många år framöver.
